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lunes, 26 de febrero de 2007

EL COSTO VERDADERO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO

Investigación sobre el costo real del crédito hipotecario en el Ecuador que sirvió como informe denuncia  y que fue considerado como referente en el análisis de reglamentación para los costos financieros en la banca.

Publicado por Revista VISTAZO, 15 de Marzo del 2007: Ver artículo

Se dice que un individuo promedio durante su vida, realizará al menos 3 compras importantes: la casa, el carro y su plan de pensiones. En esa línea, algunos llegados a los 30 años, otros con menos, muy precoces, incursionan en la compra del inmueble como medida de reserva de valor, para alquilarlo y generar ingresos adicionales o para cubrir una necesidad habitacional, entre otras.


Al margen del interés financiero o de inversión que puedan tener, algunos muy animados empiezan a decidirse por hacer la compra ahora, incentivados por el creciente aumento de la oferta de soluciones habitacionales, la reducción de las tasas de interés para el crédito hipotecario y la relativa estabilidad que ofrece la dolarización en los salarios en Ecuador.

En tal sentido, es necesario realizar previo a la compra, algún análisis extra en relación con el costo del crédito hipotecario y no simplemente considerar las tasas publicadas.

El primer paso, es realizar el sondeo de las oportunidades de crédito y reconocer que el Banco le podrá financiar hasta un 70% del valor del avalúo (independiente del valor que le vaya a pagar al vendedor). Aquí se espera que el perito no concluya que el inmueble que se compra está caro, porque de lo contrario se deberá buscar financiamiento adicional para cubrir esa diferencia.

El 30% del valor del inmueble al contado deberá ser definido por los ahorros acumulados para este fin o por una fuente alternativa de financiamiento que no afecte la capacidad de crédito con el Banco al que se desea prestar el 70% restante

Para citar un ejemplo real, superado el problema de conseguir $17,100 del valor de un inmueble de $57,000 que se desea comprar, resulta una sorpresa saber que se requieren adicionalmente $2,558.09 para cubrir gastos a pagarse inmediatamente como:



A ello se debe sumar que el crédito del 70% equivalente a $39,900 sufrirá una reducción de $1,596 por efectos de comisión de manejo del 3% del banco y del 1% de SOLCA, por lo que el crédito que recibe realmente es de $38,304.

En resumen, para cubrir el valor al vendedor se deberá tener $4,066.66 adicionales a los $17,100 que bastante trabajo habrá causado conseguirlos.

La historia no termina allí. Al recibir la tabla de amortización de préstamo a un plazo de 10 años y tasa del 9,5% anual capitalizable mensual, los pagos en cada mes durante la vida de la hipoteca son de $516,30. Con la misma frecuencia, a él se debe sumar el seguro de desgravamen y de incendio por $17,08 y $16,36 respectivamente; así la mensualidad resulta en $549.74, siempre y cuando la tasa inicial del 9.5% no varíe en los siguientes años.

A este nivel de detalle, el comprador de un inmueble debería preguntarse: ¿Cuál es la verdadera tasa que en promedio se termina pagando por un crédito de estas características, tomando en cuenta todo el gasto no reflejado en la tasa de financiamiento publicado por los bancos?

Para el efecto se procedió a realizar un cálculo considerando dos escenarios con los resultados siguientes:

a) 12,01% nominal anual con la comisión del banco, SOLCA y seguros de desgravamen e incendio; y,

b) 13.69% nominal anual con todos los anteriores más los gastos legales detallados en la tabla 1.

Se entiende que algunos de los gastos legales como: asesoría del abogado, alcabalas, notaria, etc., son inevitables inclusive en la compra total al contado, pero se han incluido dentro del costo en el escenario b) para reflejar los valores que están fuera del precio de compra y que muchos podrían ignorar esta lejos de ser el desembolso final a realizar por su adquisición.

Se empieza comprando un bien por $57,000 y se termina pagando por él $61,166.66.

En este caso, la tasa final del crédito es, en promedio, entre el 2,5% o 4,2% superior a la tasa que ofrece el banco, dependiendo de cual enfoque quiera utilizar; es decir, un 25% o hasta un 40% más del 9,5% anunciado.

La idea de reconocer si en otra institución puede ser más barato endeudarse, siempre es una opción. Si existiera la posibilidad, se puede encontrar con estrategias de colocación de crédito de menores comisiones de manejo y gastos legales pero con mayor tasa de crédito; o viceversa, lo cierto es que la diferencia de las tasas finales de financiamiento entre los Bancos es mínima.

Es probable que conocido esto, un individuo se pregunte por qué no fue informado de esos gastos oportunamente, que en suma deberá cubrir una vez iniciado el proceso de compra del inmueble y de obtención del crédito.

En conclusión, al contratar su próximo crédito hipotecario en condiciones similares, recuerde que la tasa final que paga puede ser hasta 1.4 veces la que le promocionan y, que en términos prácticos, usted deberá conseguir además del 30% del inicial, aproximadamente un 7% adicional, del valor del inmueble para cubrir gastos legales y comisiones.

Si la información que se detalla en el presente artículo le genera dudas, lo invito a seguir con detalle el resumen del cálculo que se adjunta en la página a continuación....

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